Si e përdorin kreditë CES DSCR për të financuar pronat e investimit

Për investitorët e pasurive të paluajtshme, një Kredi e Dytë me Fund të Mbyllur (KSE) ofron një mënyrë unike për të financuar pronat e pabanuara nga pronari pa u mbështetur në të ardhurat personale. Duke përdorur Raportin e Mbulimit të Shërbimit të Borxhit (DSCR) për t'u kualifikuar, këto kredi të bazuara në të ardhurat nga prona përqendrohen në fluksin e parave të gatshme nga qiraja, duke i bërë ato ideale për shkallëzimin e portofoleve. Le të shqyrtojmë se si funksionojnë kreditë CES për huadhënien e bazuar në fluksin e parave të gatshme dhe pse ato janë një ndryshim rrënjësor.

Një kredi CES është një hipotekë e dytë me afat të caktuar që nuk lejon tërheqje shtesë, e cila shpesh përdoret së bashku me një kredi kryesore për kreditë jo të banuara nga pronari. Ndryshe nga hipotekat tradicionale të dyta, të cilat mund të kërkojnë prova të të ardhurave personale, një Kredi e Dytë me Fund të Mbyllur për pronat e investimit shfrytëzon DSCR për të vlerësuar të drejtën për kredi. Raporti i Mbulimit të Shërbimit të Borxhit mat të ardhurat vjetore nga qiraja e një prone kundrejt detyrimeve të saj të borxhit, duke përfshirë pagesat e para dhe të dyta të hipotekës (kryegjënë, interesin, taksat, sigurimin dhe tarifat e HOA-s). Një DSCR prej 1.0 ose më i lartë tregon se të ardhurat e pronës mbulojnë borxhet e saj, me huadhënësit që zakonisht preferojnë 1.25 për huadhënien e bazuar në fluksin e parave të gatshme.

Kjo qasje pa verifikim të të ardhurave personale është një tërheqje e madhe. Investitorët nuk kanë nevojë për W-2 ose deklarata tatimore; në vend të kësaj, huadhënësit vlerësojnë potencialin e qirasë së pronës, duke i bërë kreditë CES të arritshme për ata me financa komplekse. Ata janë gjithashtu të disponueshëm si shtetas të huaj, duke u lejuar investitorëve ndërkombëtarë të shfrytëzojnë pasuritë e patundshme në SHBA pa të dhëna lokale të të ardhurave. Për shembull, një shtetas i huaj mund të sigurojë një kredi CES për një pronë me qira që gjeneron 4,000 dollarë në muaj me një DSCR prej 1.3, duke anashkaluar pengesat e të ardhurave personale.

Strukturat e vogla rrisin fleksibilitetin. Një Kredi e Dytë me Fund të Mbyllur mund të mbulojë pagesat fillestare ose rinovimet, të shoqëruara me një hipotekë të parë për të ulur kostot fillestare. Imagjinoni një investitor që synon një pronë me qira prej 500,000 dollarësh: një hipotekë e parë mbulon 75% (375,000 dollarë), dhe një kredi CES financon 20% të mbetur (100,000 dollarë), duke lënë vetëm 5% para të gatshme. Kjo pRezervolikuiditet për investime të mëtejshme.

Megjithatë, kreditë CES të bazuara në DSCR vijnë me paralajmërime. Normat e interesit për hipotekat e dyta janë shpesh më të larta, dhe raportet e kombinuara të kredisë ndaj vlerës (CLTV) mund të arrijnë në 75-85%. Vendet e lira ose ndryshimet e tregut mund të ndikojnë gjithashtu në kreditë e bazuara në të ardhurat nga prona, kështu që investitorët duhet të sigurojnë një kërkesë të fortë për qira. Pavarësisht këtyre faktorëve, kreditë jo të banuara nga pronari, si kreditë CES, ofrojnë mundësi të pakrahasueshme për rritjen e portofolit, veçanërisht pa verifikim të të ardhurave personale dhe opsionet e disponueshme të shtetasve të huaj që nxisin aksesueshmërinë.